Casi 2 millones de viviendas fueron o están siendo financiadas con créditos hipotecarios en Chile, según la Encuesta Financiera de Hogares de 2021 del Banco Central. En este contexto, la banca representa aproximadamente el 90% del financiamiento hipotecario, según muestra un informe realizado por la Asociación de Bancos (Abif), donde profundiza sobre la coyuntura actual del crédito hipotecario.
Si bien el documento sostiene que el país ha tenido un “elevado grado de bancarización y de acceso al crédito” en el financiamiento de la vivienda, lo cierto es que también señala que desde el inicio de la pandemia la actividad del crédito hipotecario se ha deteriorado. “Los montos totales en la cartera de vivienda presentan un dinamismo sustancialmente menor al que exhibían en las dos décadas anteriores, dando cuenta de un cambio relevante. De hecho, y solo para dimensionar, el flujo promedio de operaciones de los últimos dos años es aproximadamente un tercio del promedio de los niveles prepandemia”, afirma el estudio.
También dice que las tasas de interés del flujo de créditos hipotecarios están “en niveles muy superiores a los mínimos observados durante el período global de tasas bajas de los años 2015-2020. De hecho, las tasas de interés actualmente se ubican en niveles comparables al promedio del período previo a aquel ciclo de tasas bajas (2002-2014)”.
¿Cómo se explica este cambio en tan solo unos pocos años? Han subido los costos para la banca a la hora de entregar nuevos créditos “por shocks” que se han observado en el último tiempo, es decir, hay un mayor costo de financiamiento. Pero esto además se ha combinado con que también ha habido “shocks” en las condiciones que tienen los hogares para solicitar y solventar nuevos créditos hipotecarios, es decir, en las condiciones de demanda. “En un balance entre ambas categorías de factores, de acuerdo con la encuesta de crédito bancario del Banco Central, los factores de demanda han estado en terreno marcadamente restrictivo”, puntualiza el informe.
Los “shocks”
Para dimensionar la incidencia de los shocks que han impactado en la capacidad de los hogares chilenos para financiar sus viviendas, el documento hace un análisis sobre los principales determinantes de la evolución en la carga financiera de un crédito hipotecario para los hogares en los últimos diez años, desde diciembre de 2013 a diciembre de 2023.
Allí muestran que el valor del dividendo mensual como proporción del ingreso de los hogares es determinado en función de cinco factores: tasa de interés, precio de la vivienda, porcentaje del precio de la vivienda financiado (Loan to Value), plazo del crédito hipotecario e ingreso de los hogares.
¿Cómo han evolucionado esas variables en la última década? El informe enseña que en diez años, los precios de la vivienda se expandieron un 54% en términos reales. Sin embargo, el ingreso promedio de los hogares ha aumentado en un 14% real entre 2013 y 2023, esto es un cuarto de lo que creció el precio real de la vivienda en el mismo período. A esto hay que sumar que la tasa de interés promedio en diciembre de 2023 se ubicó en 5,21% real, versus el 4,37% real del año 2013. Por último, respecto del Loan to Value (LTV), el documento muestra que el porcentaje promedio de financiamiento de las viviendas ha disminuido desde 83% en 2013 a 79% en 2023.
En base a todo lo anterior, la Abif evaluó cómo sería la carga financiera para los hogares que tenían un crédito hipotecario en 2023, en comparación con diez años atrás, obteniendo como resultado que “el costo de los dividendos en relación con el ingreso de los hogares ha aumentado en 9 puntos porcentuales, lo que significa que en 10 años el costo de los créditos hipotecarios se ha expandido en más de un tercio respecto a los ingresos”.
Asimismo, la Abif asegura que “la evolución de los precios de la vivienda es el factor que explica la mayor parte de este deterioro. En los últimos 10 años, este factor causó incrementos en la razón de dividendos a ingresos por 13 puntos porcentuales”.
Como tercer punto, el informe asegura que “el efecto de las tasas es bajo al considerar los niveles existentes hace diez años. Sin embargo, si hace el ejercicio donde el contrafactual del nivel de tasas es respecto a los mínimos históricos (2%), el efecto tasas podría mitigar algo menos de la mitad del efecto de los precios”.
Las conclusiones y cómo revertirlo
El informe concluye que “los resultados muestran que la carga financiera de un crédito hipotecario ha aumentado de manera relevante en los últimos diez años y que los precios de la vivienda son el factor que más ha incidido en esta dinámica. Los precios reales de la vivienda han aumentado en más del 50% en circunstancias que los ingresos de los hogares no han logrado mantenerse al día con esos aumentos, encareciendo en términos relativos el precio de la vivienda y, por su intermedio, de los créditos hipotecarios”.
Asimismo, el documento afirma que “la trayectoria que ha seguido la tasa de interés desde el 2019 a la fecha también ha sido un factor importante en el deterioro reciente de la asequibilidad al crédito hipotecario. Elemento que pone de relieve la importancia de contar con un mercado de capitales profundo, donde, en consecuencia, es importante establecer una agenda de largo plazo para revertir el deterioro que implicó los retiros de los fondos de pensiones para el mercado de capitales”.
Pasando a los factores estructurales, la Abif cree que “en primera instancia es importante recuperar el dinamismo económico. Una mejora sostenida en el crecimiento y en los indicadores del mercado laboral, permitiría a los hogares financiar de mejor manera la adquisición de viviendas, reduciendo la brecha entre el aumento del valor de las propiedades y el crecimiento de los ingresos”.
Por otro lado, el estudio dice que “es importante establecer medidas que logren mitigar la sostenida tendencia al alza del precio de las viviendas. Para ello, la OCDE destaca la importancia de la implementación de planes territoriales efectivos y flexibles que permitan un uso eficiente de los suelos y promuevan el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda y, al mismo tiempo, que se evitan las eventuales externalidades asociadas a la construcción de viviendas”.
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