Hace un buen tiempo el mercado de viviendas nuevas y el sector inmobiliario en general pasa por una compleja crisis. Reflejo de ello es que durante el segundo trimestre de 2024, solo ingresaron 16 proyectos de unidades nuevas al mercado en la Región Metropolitana, para completar una oferta de 53.860 viviendas.
La cifra de nuevos proyectos ingresados es la cifra más baja registrada en varios años y se ubicó, incluso, 50% por debajo al momento más agudo de la crisis subprime, en 2008, según un informe elaborado por la Facultad de de Ingeniería, Arquitectura y Diseño (FIAD) de la Universidad San Sebastián (USS) en colaboración con la consultora inmobiliaria Tinsa, que analizó la oferta de viviendas nuevas, tanto departamentos como casas, en la RM.
«En el último catastro que relizamo, se ingresaron 16 proyectos. Es un dato que representa el 50% del peor escenario que nosotros habíamos catastrado y del total de la serie que nosotros íbamos levantando desde el 2008 hasta hoy día. No habíamos tenido un escenario de tan bajo ingreso de proyectos nuevos», explicó Fabián García, director general de Tinsa.
En cuanto a la oferta de viviendas nuevas en la capital, los datos dan cuenta de una clara concentración de unidades ofertadas en torno a las líneas del Metro, con zonas denominadas «hot spot» y «cold spot», según la densidad de proyectos.
«Los Hot Spot se reconocen donde hay proyectos con mucho stock a la venta y están más ajustados espacialmente. En la zona centro, esto ocurre en la comuna de Santiago en torno a la Línea 1 de Metro, donde hay aproximadamente 65 proyectos de departamentos», explicó Carlos Aguirre, investigador de la Escuela de Arquitectura de la USS y editor general del informe.
En el sector oriente y en la periferia, los «hot spot» más altos están en la comuna de Ñuñoa con cerca de 34 proyectos emplazados en torno a las Líneas 3 y 5 de Metro y más al sur, en La Florida con aproximadamente 37 proyectos emplazados en la intersección de las Líneas 5, 4 y 4A», explicó.
Por su parte, el estudio también destacó una caída del 4% en las ventas de viviendas en comparación con el trimestre anterior. «La demanda global ha disminuido, en parte, por el desacople entre la inflación y el ingreso real», comentó García.
Sin embargo, las ventas en el segmento de precios bajo las 4.000 UF mostraron una mejora significativa, representando el 69% de las ventas totales del segundo trimestre. Este fenómeno se debe, en gran medida, a políticas públicas como los subsidios al DS19 y el apoyo estatal a la compra de primera vivienda.
Drago Vodanovic, decano de la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño de la USS, subrayó la importancia de una planificación urbana más estratégica y de políticas de vivienda inclusivas.
«Es crucial entender también la dimensión económica del crecimiento urbano para poder tomar medidas», añadió.
Vodanovic indicó que los resultados del informe «refuerzan la necesidad de una planificación urbana más estratégica y de políticas de vivienda inclusivas que eviten la acumulación de stock y aseguren que las nuevas viviendas sean accesibles para un mayor número de personas».
Ventas por zonas de la RM
En cuanto a la distribución de precios, en la zona centro, el rango de precios entre 2.000–3.000 UF tuvo la mayor participación en las ventas con un 50,1%, seguido por el tramo de 3.000–4.000 UF con un 35%.
En el sector oriente, el rango de precios entre 3.000–4.000 UF representó el 46,4% de las ventas, mientras que en la zona periférica, el rango de 2.000–3.000 UF lideró con un 47,8% de participación, seguido por el tramo de 3.000–4.000 UF con un 32,6%.
Finalmente, el valor promedio de la vivienda en la RM se ha mantenido estable, con una variación interanual de solo 1,7%, alcanzando las 4.621 UF.
Este comportamiento se atribuye a la creciente oferta de proyectos con entrega inmediata, lo que ha generado un escenario favorable para los inversionistas. «La creciente oferta de proyectos en entrega inmediata ha propiciado un escenario de disminución de valores de oferta, momento ideal para invertir si es que se tiene la oportunidad», señaló García.
Aguirre sugirió la implementación de subsidios como el DS19 para mejorar el acceso a la vivienda en estas zonas, destacando que «al aplicarlo, pone de inmediato un filtro de precio y el factor de integración social permite un mejor flujo de ventas y menor acumulación de stock».
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