El acceso a la vivienda propia en Chile se ha vuelto un desafío creciente para las familias, debido principalmente a que el alza en los precios de las viviendas ha superado con creces el aumento de los sueldos reales en la última década. A este contexto se sumó el incremento sostenido de las tasas hipotecarias, lo que complicó aún más el panorama.
No obstante, en 2024 se observó una leve mejora. Las tasas comenzaron a subir tras el estallido social de 2019, cuando marcaron un mínimo histórico de 1,99% en octubre y noviembre. Desde ahí escalaron hasta alcanzar un 5,21% promedio en diciembre de 2023, el nivel más alto desde 2009. Sin embargo, al cierre de 2024, retrocedieron 84 puntos base, situándose en un 4,37% promedio, su valor más bajo desde septiembre del mismo año.
¿Seguirá esta tendencia en 2025? Los especialistas no lo aseguran. Algunos apuntan a posibles bajas leves, mientras otros anticipan un alza. Marco Correa, economista jefe de Bice, señala que podría haber un descenso adicional en las tasas, aunque moderado, ya que dependen de las tasas de bonos soberanos en UF, las cuales se prevé que se mantendrán estables.
Agrega que, dado que la mayoría del ajuste en la Tasa de Política Monetaria (TPM) ya se realizó y considerando el posible aumento de la deuda pública, junto con tasas similares en EE.UU., las condiciones no están dadas para una baja significativa. Además, destaca que las entidades financieras mantienen un enfoque conservador en sus márgenes, debido a la débil actividad económica interna.
Por otro lado, Hugo Osorio, director de inversiones en Portfolio Capital, prevé un riesgo de aumento en las tasas hipotecarias tanto a nivel local como internacional. Aunque reconoce señales positivas en la economía chilena, estima que el margen de ganancia de los bancos podría bajar ligeramente, pero el mayor peso recae en la evolución de las tasas de largo plazo.
Osorio advierte que en Chile, la inflación podría complicar recortes adicionales de la TPM, lo que presionaría al alza las tasas de interés. A nivel global, menciona que las expectativas de baja en las tasas del Tesoro estadounidense son limitadas, y factores como políticas comerciales más duras por parte de Donald Trump podrían influir negativamente, salvo que se moderen estos riesgos.
La Asociación de Bancos (Abif) refuerza esta visión, señalando que no hay señales claras de un descenso relevante en el financiamiento de largo plazo, y que la volatilidad de los mercados internacionales genera incertidumbre. No obstante, destacan la iniciativa del Ministerio de Hacienda, ingresada en enero, que contempla un subsidio de 60 puntos base para tasas hipotecarias en viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, lo cual podría dinamizar el mercado.
Desde la Abif también valoran que más de 1.300.000 personas han accedido a créditos hipotecarios gracias a la innovación en productos bancarios, y confían en seguir facilitando el acceso a la vivienda en 2025. Sin embargo, insisten en que la demanda de créditos ha caído por factores estructurales como el débil mercado laboral, bajo crecimiento y el alza sostenida de precios inmobiliarios respecto al ingreso de los hogares.
Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), indica que la demanda habitacional en 2024 fue baja, con una caída proyectada del 13% respecto a 2023, alcanzando solo 40 mil viviendas vendidas, por debajo del promedio histórico de 58 mil.
Para 2025 no se espera una reactivación significativa: se proyecta apenas un alza del 7% en ventas. Esto se explica por un entorno económico que seguirá con bajo dinamismo, crecimiento lento, débil generación de empleo y escasa inversión.
Sobre el subsidio propuesto por Hacienda, León lo considera una medida necesaria que podría estimular la demanda, aunque advierte que es urgente que el Congreso acelere su tramitación. Añade que se deben considerar más medidas para reducir el costo de financiamiento y el porcentaje del pie inicial, destacando que el problema de acceso a la vivienda requiere de una respuesta integral y un esfuerzo coordinado entre los sectores público y privado.
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