Un reciente estudio del centro de estudios Espacio Público, titulado “Cada vez menos accesible: el desafío chileno de la vivienda”, reveló que Chile se encuentra entre los países de la OCDE donde más ha crecido el precio de las viviendas en relación con los ingresos desde 2010. La investigación alerta sobre la creciente brecha entre el costo de la vivienda y la capacidad de pago de los hogares chilenos.
Chile, en el top 6 de la OCDE por alza en precios de viviendas
El informe, elaborado por Martín Bórquez, Kevin Cowan, Patricio Domínguez y Martín Latorre, sitúa a Chile en la sexta posición del ranking OCDE con mayor incremento en la razón precio/ingreso de vivienda entre 2010 y 2024, con una subida del 37%, más del doble del promedio de la OCDE (15%).
Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), adquirir una vivienda tipo requiere hoy 11,4 años de ingresos de un hogar promedio, cifra que contrasta con los 3,9 años que se necesitaban en 2009.
Déficit habitacional y sobreoferta inmobiliaria: una paradoja
El estudio identifica una grave contradicción en el mercado: mientras más de 120 mil familias viven en campamentos y el déficit habitacional supera las 552 mil viviendas, existen 105 mil viviendas nuevas en oferta, de las cuales unas 38 mil están disponibles para entrega inmediata.
Los autores explican que esta situación se debe, en parte, al alza en las tasas de interés, que ha reducido la capacidad de compra de los hogares, enfriando la demanda pese al aumento en la necesidad habitacional.
¿Por qué suben los precios más que los ingresos?
El documento identifica varias causas del fenómeno:
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Aumento de la demanda: impulsado por migración, cambios familiares y bajas tasas de interés en años previos.
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Fuerte entrada de fondos de inversión inmobiliaria, que ha reforzado la demanda para arriendo.
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Oferta rígida: la productividad del sector construcción lleva estancada desde los años 90.
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Encarecimiento de los suelos y materiales, además de mayores exigencias técnicas y regulatorias.
Todo esto ha provocado un desequilibrio persistente entre oferta y demanda, empujando los precios al alza.
Propuestas: del alivio inmediato a reformas estructurales
Medidas de corto plazo
El estudio propone acciones urgentes para absorber el sobrestock sin dañar la actividad económica:
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Subsidios temporales a tasas de interés
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Compra directa de viviendas por parte del Estado
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Incentivos tributarios transitorios
Estas medidas buscarían facilitar el acceso a viviendas y reactivar nuevos proyectos inmobiliarios.
Reformas de mediano y largo plazo
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Mejorar el financiamiento habitacional:
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Facilitar la securitización de créditos hipotecarios.
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Ajustar regulaciones bancarias para reducir costos de capital.
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Incentivar el pago oportuno de dividendos para mejorar tasas.
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Fortalecer la oferta de viviendas:
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Simplificar procesos de permisos y planificación urbana.
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Impulsar el uso eficiente de suelos urbanos.
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Avanzar en proyectos como el Sistema Inteligente de Servicios y modernizaciones a la Ley de Urbanismo.
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Aumentar la productividad del sector construcción, con políticas públicas y alianzas público-privadas que permitan una oferta más dinámica y sensible a cambios en la demanda.
El estudio concluye que Chile enfrenta un desafío estructural en materia de vivienda, con un sistema que ha encarecido el acceso a la casa propia a niveles históricos. Para revertir esta tendencia, se requiere una acción coordinada entre el Estado, el sector privado y la banca, abordando tanto los cuellos de botella regulatorios como la eficiencia del mercado de construcción y financiamiento habitacional.
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