La venta de viviendas en Santiago tuvo un importante crecimiento en el primer semestre del año, alcanzando un aumento del 26% en comparación con el mismo periodo del año pasado y un 33% respecto al semestre inmediatamente anterior. Entre las razones se encuentran una inflación que va a la baja, mayores plazos para el otorgamientos de créditos hipotecarios (respecto a lo que se veía hace un año), entre otras. Sin embargo, el sector también enfrenta una serie de desafíos, por ejemplo, con la caída del 50% en los permisos de edificación a nivel nacional y del 34% en la Región Metropolitana.
Así lo muestra un informe de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), que indica que durante los primeros seis meses del año se vendieron 11.068 unidades de departamentos y 1.434 casas, es decir, 12.502 viviendas en total en la Región Metropolitana, esto es un aumento de 26% en comparación con el primer semestre del año pasado y 33% respecto del semestre anterior.
En el segundo trimestre, en tanto, la comercialización de viviendas también creció. Durante abril-junio la venta creció 31% en comparación con el segundo trimestre del año pasado y 23% respecto del trimestre anterior. En concreto, en este periodo se vendieron 6.467 unidades de departamentos y 791 casas. Este resultado se explica, dice el reporte del gremio de la construcción, por una importante caída de la venta de casas (18% de baja), que pudo ser contrarrestada por el mejor desempeño de la venta de departamentos (42% más de ventas).
De acuerdo con Juan Armando Vicuña, presidente de la CChC, el aumento de las ventas de viviendas a nivel semestral se debe a que “se observan mejores condiciones de mercado para tomar la decisión de la compra de una vivienda. El ritmo de ventas se ha acelerado por efecto de una inflación a la baja –lo que desacelera el aumento del precio de la UF–; tasas de interés que comenzarían a disminuir; mayores plazos de otorgamiento de los créditos hipotecarios y un interesante stock de viviendas para entrega inmediata con descuentos”.
Ahora, en términos de ventas por estado de obra, en el trimestre el 49% de los departamentos vendidos estaba terminado o en terminaciones (14 puntos porcentuales más que en 2022) y en la venta en blanco concentró solo el 19% de la demanda. En el caso de las casas, en el trimestre la venta en blanco y en etapas iniciales (excavaciones y fundaciones) perdió 12 puntos porcentuales en comparación con el segundo trimestre del 2022, concentrando 30% de la demanda.
Demanda por comunas
En el análisis por comuna, en el segundo trimestre del año el sector sur de la capital (San Joaquín, Puente Alto y San Bernardo) y la zona poniente (Quinta Normal y Cerrillos) aumentaron su participación en la demanda. En ese sentido, el sector sur de la capital concentró un 9% de la demanda este periodo, versus 3% el mismo lapso de 2022. La zona poniente, en tanto, concentró también un 9% de demanda entre abril y junio, mientras que en el mismo periodo del año pasado concentró un 5%.
Por su parte, Ñuñoa, Macul y La Florida -comunas líderes de venta en 2022- perdieron varios puntos de participación en la demanda. Ñuñoa pasó del 14% al 13% de participación de la demanda en el segundo trimestre del año, Macul del 11% al 6% y La Florida del 21% al 19%.
Con respecto al mercado de las casas, las comunas del norte de Santiago (Lampa), poniente (Padre Hurtado) y sur (Puente Alto) son las que más aumentaron su participación en la demanda. Así, las comunas de Lampa y y Quilicura en conjunto pasaron del 18% al 32% de la participación en la demanda en el segundo trimestre del año. Padre Hurtado, Peñaflor y Talagante en tanto concentraron un 11% de la demanda, versus el 9% año a año y Puente Alto un 18% este segundo trimestre y un 11% en el mismo lapso del 2022. Por otro lado, en el sector Oriente, dice el reporte, “se repite un ritmo de ventas muy débil”, solo con un 1% de la participación en la demanda.
En relación a la demanda, el presidente del gremio aseguró que en este primer semestre destacó la comercialización de departamentos, así como de unidades con subsidio y para entrega inmediata.
Oferta y precios
Con respecto al ingreso de nuevas unidades, en el trimestre ingresaron 5.307 departamentos y casas, lo que implicó un incremento de 33% respecto del mismo periodo de 2022 y un alza de 134% en relación al trimestre anterior
Ahora, en relación a la oferta, durante el segundo trimestre del año la cantidad de viviendas disponibles para venta registró un incremento de 7% respecto del mismo periodo de 2022 y de 2% versus el primer trimestre del año. De acuerdo al gremio de la construcción, en este periodo se alcanzó un nuevo récord, con 67.000 unidades disponibles.
Durante el trimestre, la velocidad de venta de viviendas “se mantuvo en niveles deteriorados”, dice el informe, promediando 28 meses para agotar la oferta disponible: 29 meses en el caso de los departamentos y 18 meses para las casas.
Al respecto Juan Armando Vicuña sostuvo que “la que la caída de las ventas el año pasado fue extraordinariamente severa producto de la alta inflación, y a que las mejores condiciones para adquirir una vivienda han comenzado a hacerse evidentes en el último tiempo”. En todo caso, a ello agregó que una de las características de la demanda de viviendas es que esta no desaparece, sino que solo se posterga en los períodos de contracción económica, por lo que, sería esperable que la velocidad de venta comience a aumentar en un futuro cercano.
Con respecto a los precios, en el segundo trimestre, en el caso de los departamentos, se observó un promedió de 76,4 UF/m2, experimentando un alza anual de 3%. Por su parte, el precio de las casas sigue ajustándose a la baja, promediando 61,6 UF/m2, lo que significa un 10% más bajos en relación al año anterior. En tanto, en el trimestre abril-junio el precio de las viviendas disminuyó 2,6% anual (una baja de 3,6% de los departamentos y un alza de 3,1% de las casas).
Permisos de edificación
Uno de los desafíos que se plantea el gremio de la construcción es revertir la menor oferta de viviendas que se observa en el corto plazo. Esto en vista de que, en relación a los permisos de edificación, a mayo de 2023 las viviendas autorizadas anotaron una importante caída en comparación con 2022. En la Región Metropolitana la baja fue de 50%, llegando a 9.470 permisos viviendas. Mientras que a a nivel nacional la caída fue de 34%, hasta 29.294 permisos de unidades. Desde la Cámara dicen que estos son los peores registros de las últimas tres décadas.
Sobre esto, el presidente de la CChC aseveró que la voluntad de invertir en desarrollos inmobiliarios ha estado fuertemente socavada por distintas razones. “La pérdida de certeza jurídica, la elevada e innecesaria tramitología, el encarecimiento de los costos de construcción y de los créditos, las menores ventas y la incertidumbre político-regulatoria, así como las decisiones de algunas autoridades locales basadas en ideologías más que en fundamentos técnicos”, argumentó.
Todo lo anterior, sostuvo, “se refleja en que tengamos los niveles más bajos de superficie autorizada para nuevas obras de los últimos 30 años y es un desafío mayor para las autoridades, ya que es insostenible que aumente el déficit de vivienda e infraestructura que ya tenemos como país”.
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