Después de más de un año de caídas interanuales consecutivas, el flujo de nuevos créditos hipotecarios parece empezar a repuntar. Lo anterior, porque si bien desde noviembre de 2021 y hasta febrero de 2023 solo se registraron bajas año contra año, en marzo por primera vez en 16 meses hubo un alza en el flujo de nuevos créditos que otorga la banca.
Eso es lo que revelan cifras que consolida la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), donde se observa que en el tercer mes de 2023 se registró un incremento de 12,5% interanual, totalizando un flujo de 19,3 millones de UF en créditos para viviendas. Aunque al mes siguiente, en abril, nuevamente hubo una baja, de 5% interanual, en los tres meses siguientes solo se registraron alzas, algo que no se observaba desde 2021. Bajo este escenario, los mayores incrementos los marcan junio y julio, con aumentos de 17,6% y 12,8%, respectivamente.
Así las cosas, el flujo promedio mensual de créditos hipotecarios para el trimestre móvil mayo-julio, fue de 18,6 millones de UF, equivalente a US$809 millones, esto es un aumento de 10,5% año contra año, la mayor subida interanual desde noviembre de 2021. En todo caso, está por debajo de las cifras prepandemia, cuando había un promedio de US$1.101 millones entre febrero de 2018 y enero de 2020.
Los argumentos
El economista jefe de Bci, Sergio Lehmann, comenta que lo anterior en parte se explica porque no ha subido el costo de fondo de los bancos. “Esto se debe a que las tasas largas en UF de bonos de Tesorería han subido. De otra forma, el costo de fondo de los bancos se incrementa. Detrás de ello se reconoce como principal factor la presión al alza que se deriva de tasas externas más elevadas, producto del dinamismo de EEUU y riesgos inflacionarios que se sostienen”, afirma.
Para el economista asesor de EuroAmerica, Luis Felipe Alarcón, esto puede deberse a “la caída de tasas, y por la mayor oferta, particularmente de departamentos, lo que ha llevado a que los precios caigan con ofertas más atractivas”.
Desde la banca aseguran que este repunte ocurre, primero, por una baja base comparativa. Pero también por el ajuste que se ha observado en los precios de las viviendas, los cuales han venido a la baja producto de la gran cantidad de oferta disponible. Aseguran que no ha cambiado mucho el dividendo por efecto del nivel en que están las tasas de interés, pero sí que se han estabilizado, en cerca del 4,2% promedio en que estaban en julio, lo cual debería mantenerse cercano a esos niveles a la espera de ver lo que ocurre con las tasas a nivel internacional.
En esa línea, creen que también hay un efecto producto de que había una gran demanda reprimida en el último tiempo. Por un lado, están aquellos a los que ya no les alcanzaba para pedir un crédito porque las nuevas condiciones de mercado no les permitía pagar un dividendo más alto o una tasa mayor, y si bien eso no ha cambiado mucho, aseguran desde la banca, también existía otro grupo de personas que quería comprar una vivienda, pero se habían mantenido al margen a la espera de ver cómo evolucionaba la economía, la inflación, y las proyecciones del país en general. Pero ahora, como ha pasado el tiempo, y el país estaría estabilizándose en un escenario, la gente que estaba contenida, pero que les alcanzaba para comprar una vivienda, están volviendo a manifestarse.
En todo caso, puntualizan que no hay un auge de nuevos créditos hipotecarios, sino más bien un leve repunte, que no alcanza a ser comparable con niveles previos a 2021.
Este repunte también va en línea con lo que muestra un informe publicado el mes pasado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), que indica que durante los primeros seis meses del año se vendieron 11.068 unidades de departamentos y 1.434 casas, esto se traduce en un total de 12.502 viviendas en la Región Metropolitana, un aumento de 26% en comparación con el primer semestre de 2022, y un alza de 33% respecto al semestre inmediatamente anterior.
En esa oportunidad, Juan Armando Vicuña, presidente de la CChC, explicó que el aumento de las ventas de viviendas a nivel semestral se debe a que “se observan mejores condiciones de mercado para tomar la decisión de la compra de una vivienda. El ritmo de ventas se ha acelerado por efecto de una inflación a la baja –lo que desacelera el aumento del precio de la UF–; tasas de interés que comenzarían a disminuir; mayores plazos de otorgamiento de los créditos hipotecarios y un interesante stock de viviendas para entrega inmediata con descuentos”.
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