Actualmente el déficit habitacional alcanza a más de 500.000 hogares y dentro de estos hay más de 80.000 familias que viven en campamentos. En este contexto, existen muchas familias que teniendo un subsidio habitacional no logran hacerlo efectivo debido a la imposibilidad práctica de encontrar una vivienda a precios acordes a su alcance. Tratándose de la clase media el acceso a la vivienda se ha visto fuertemente restringido en parte porque los precios de las casas y departamentos han aumentado aproximadamente un cien por ciento en los últimos diez años, conforme al Informe de Estabilidad Financiera del Banco Central del primer semestre del 2021.

Sin duda hay múltiples factores que explican la crisis de la vivienda, pero ¿cuánta responsabilidad le cabe al Estado en la crisis? Mucha. En los últimos años se han tomado medidas por el Gobierno Central, las Municipalidades u Organismos Técnicos que han tenido un importante efecto en la oferta, aumentando el valor de las viviendas, restringiendo innecesariamente la oferta de suelo.

Primero, con la reforma tributaria de 2014, se incorporó el IVA a las viviendas, con lo que se aumentó el precio final en aproximadamente un diez por ciento.

Segundo, en 2016 entró en vigencia la Circular 3573 de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) que contiene nuevas normas sobre provisiones para créditos hipotecarios que obliga a los Bancos a tener una política de riesgo más restrictiva, que en general impidió que siguieran otorgando créditos hipotecarios a las personas naturales cubriendo el noventa por ciento del valor de la vivienda. En los hechos, bajando este porcentaje a un ochenta o un setenta y cinco por ciento aproximadamente.

Tercero, a nivel municipal, se puso de moda el congelar los planes reguladores impidiendo o restringiendo severamente la densificación de la ciudad y la construcción en altura, incluso en lugares que cuentan con alta inversión pública. Conforme a el informe de la Fundación Vivienda “Metro, Su Extensión y las Grandes Oportunidades” de 2018, con la inauguración de las líneas siete, ocho y nueve del Metro, aproximadamente un 47,8 por ciento de las familias que conforman el déficit habitacional de Santiago vivirán dentro de zonas con acceso al Metro, las cuales podrían densificarse equilibradamente absorbiendo parte importante del déficit habitacional.

Un cuarto elemento que ha tenido impacto se ha dado a nivel del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, que por omisión no ha actualizado el número de integrantes de la familia promedio en Chile para los efectos de determinar el número de unidades a construir según la norma de densidad (OGUC 2.1.22). Desde el año 2009 que no se actualiza la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones en este tema, manteniendo en cuatro personas la familia promedio,  considerando que conforme al Censo 2017 hoy una familia promedio tiene 3,1 integrantes. Esto significa que hay una restricción a la densificación de aproximadamente un 22% por el mero hecho de no haber actualizado la norma a las condiciones actuales.

Quinto, y solo por mencionar algunos factores que impactarán al alza los precios en el futuro, a) se quiere poner término al crédito especial a las empresas constructoras para viviendas de hasta 2.000 UF y b) la reciente aplicación de la normativa sobre aporte al espacio público.

El Estado con una mano restringe la oferta de suelo y con la otra entrega subsidios a la demanda para permitir acceso a la vivienda. Es necesario afinar la política pública sobre la oferta de viviendas y suelo. Debemos coordinar los esfuerzos de los distintos entes gubernamentales para generar una política que permita que las familias puedan acceder a la vivienda propia.

En este sentido, lo primero es derribar el muro que significa que las familias deban ahorrar aproximadamente el veinte por ciento de pie para la compra de las viviendas. Esto se puede hacer por la vía de que el Estado entregue su aval a las personas para que puedan complementar sus créditos hipotecarios con un préstamo que les permita cubrir hasta el noventa por ciento del pie.

Asimismo, es importante avanzar densificando en forma equilibrada e inclusiva las ciudades.  ¿De qué forma?

a) Destrabando la oferta de suelo, modificando el decreto sobre densificación reconociendo que la familia promedio en Chile ha disminuido su cantidad de integrantes promedio a 3 integrantes.

b) Alternativamente, destrabando y ampliando los límites de las ciudades en regiones donde se pueda crecer por extensión;

c) Ampliando la oferta de suelo para la construcción de vivienda social. Así, por ejemplo, hoy existen casi 2.000 hectáreas de suelo fiscal disponible que podrían ser transferidas al Banco de Suelo del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo para la ejecución de este tipo de proyectos;

d) Crear áreas o polígonos especiales, con mayor densidad, alrededor de las grandes inversiones del Estado en infraestructura urbana, tales como líneas del metro, autopistas, hospitales, etc. en las cuales se aumente la densidad y se permita la construcción en altura. En estas zonas se podría entregar una densidad especial y mayor sólo a proyectos de integración social de tal manera que nos aseguremos que la densificación sea equilibrada, integrando sectores vulnerables y de clase media. A través de este mecanismo se asegura que haya un incentivo para la inclusión social asociada a mayores cuotas de densificación y construcción en altura. Asegurando así cuotas para los proyectos de integración social.

En suma, no basta con fomentar los subsidios a la demanda. Esto debe ir acompañado de políticas que destraben y regulen la oferta conduciendo a una densificación equilibrada e inclusiva que permita una ciudad más justa e integrada.

/Escrito para El Líbero por Héctor Navarrete, Abogado, Coordinador Comisión de Vivienda y Urbanismo Sumamos por Siche

/